文/十一弟
前两天，北京东四环有个豪宅名堂，推售了一批特价房——
御翠园。
这个名堂在本年7月份就一经开盘了，预售备案价最低9万/平米露面，最贵卖到了快要10万/平米。
御翠园位于北京向阳区，地段特地中枢，早年开盘的名堂一期，二手房均价9万/平米。
相近的不雅湖国外二手房，卖到了9万/平米露面；泛海国外二手房，成交价都在10万/平米以上。
就在最近，中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市，据说开盘本日就卖了60多亿。
十一弟查了下北京宸园的网签备案情况，销售单价朝上了11万/平米。
也即是说，御翠园的预售备案价，属于随行就市，与相近名堂二手房价钱持平，以致存在一些倒挂。
但它在本年七月份开盘以后，卖了整整三个月，销售事迹毫无起色，简直没什么动静。
御翠园整个有9栋住宅楼、473套房取证入市。
到当今，住建部门的备案系统里，查不到任何网签纪录，成交套数挂零。
此次御翠园推出了50套特价房，好多东谈主还合计它才刚刚开盘入市。
所谓的“特价房”，其实即是大降价。
御翠园属于豪宅名堂，卖的都是大户型，主要有345平米的联排别墅、185平米和140平米的大平层三居室。
一套房的总价，最低上千万起步。
名堂销售单价最低一经降到了7.5万/平米，比拟之前最低9万/平米露面的预售备案价，特地于打了八折。
跟相近名堂的二手房比拟，御翠园每平米算是低廉了两三万块钱。
这年初，莫得卖不出去的屋子，只消卖不掉的价钱。
屋子卖不动的话，照旧要看价钱是不是降到位了。
降价，恒久是房地产市集最灵验的大杀招，立竿见影。
好意思国石油大王洛克菲勒，讲过一句名言——
“钞票是对贯通的抵偿，而非对勤勉的赏赐。”
这句话放在当下的楼市，十分贴切、应景——
动作开发商，你是等着房价涨起来再卖，照旧赶快降价抛售。
香港首富李嘉诚，讲过访佛的一番兴味——
“好的时候不要看得太好，坏的时候不要看得太坏。”
“商东谈主的首要想法，是让老本更安全，其次才是增值。”
“念念路明显远比卖苦力干舛误，心态正确远比试验阐扬舛误，选对场合远比奋力作念事舛误，作念对的事情远比把事情作念对舛误。”
“当一个新事物出现，只消5%的东谈主知谈，赶快作念，这即是契机，作念早即是先机。”
要是能听进去李嘉诚的这番话，当今的楼市行情下，降价简直即是势必选择了。
李嘉诚之是以能赚到亿万身家，除了他的天资、劳作、奋力，还有即是目光毒辣，绝顶擅长踩点。
每一轮周期，在什么技巧抄底买进，又在什么技巧抛售套现，或在什么技巧换仓腾挪，他老是拿合手得绝顶精确、恰到克己。
本年，岂论是在香港，照旧在中国内地，李嘉诚旗下的长实集团，最中枢的销售计谋，即是大降价。
长实集团开发的一些楼盘，在本年一上来，少则打了八折、多则打了五折，对楼市的刺激庞杂。
此次在北京推出50套特价房的御翠园，名堂背后的开发商，即是长实集团。
它是当年李嘉诚干预北京的第一个住宅名堂，亦然他在北京囤地捂盘到当今的临了一个住宅名堂。
本年才开盘的御翠园，属于逸翠园名堂二期。
早在2001年，通过左券出让的样貌，李嘉诚旗下的和记黄埔，就以七个亿的价钱，拿到了逸翠园地块。
这块地的经兴建筑面积朝上了44万平米，平均楼面价还不到1600块钱/平米。
九年前，李嘉诚旗下的两家上市公司——长江实业、和记黄埔，权谋了一次紧要资产重组。
长江实业、和记黄埔名下的地产业务，王人备划归到了新拓荒的长实集团。
从拿地技巧驱动算起，在逸翠园名堂上，长实集团一经磨叽了二十多年。
参考御翠园单价降至当今最低的7.5万/平米筹备，在这二十多年技巧里，房价比拟地价上升了快要五十倍。
囤地捂盘，香港地产商算得上祖师爷，亦然他们习用的套路伎俩——
坐等地盘增值以后，再拿出来缓缓地开发销售。
这比内地开发商的高盘活、高杠杆，掣襟露肘地干苦活、累活，不知高妙了若干，何况赚到的还更多。
以前几十年，李嘉诚和他的“长和系”，靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。
囤地是一门艺术，测验的是开发商的目光。
要是把地盘囤在了三四线城市，还有城市郊区，临了确定烂尾砸手里。
是以，领会李超东谈主的囤地逻辑，还要学会他的另一句经典名言——
“决定房地产价值的要素，第一是地段，第二是地段，第三照旧地段。”
在北京的东四环，可能是国内最佳的地段上，李超东谈主把囤地的艺术，施展到了极致。
2001年，和记黄埔仅是锁定了左券出让的逸翠园地块，并莫得立马掏钱把地盘囤在手里。
这就怕是囤地的最高意境了，骨子上跟金融市集的炒期货殊途同归。
它提前拿到了一张连城之璧的“地票”。
一直拖到2004年8月31日，和记黄埔才跟政府订立了地盘出让合同。
这是一个绝顶舛误的技巧节点。
2004年，国土资源部属发了一个影响潜入的文献——
商品住宅等谋划性用地供应必须严格接纳招标拍卖挂牌样貌。
国土资源部把技巧卡在了2004年8月31日，有东谈主称之为“831大限”。
在这个日历以后，谋划性地盘使用权就不允许接纳左券样貌出让了。
这是临了通牒。
要是和记黄埔不成赶在2004年8月31日之前订立地盘出让左券，它再想拿到逸翠园地块，就得去招拍挂市集抢了。
三年技巧，地价一经涨了不少。
从左券出让换到招拍挂市集，濒临其他开发商一轮又一轮的举牌竞价，拿地成本不可视归拢律。
于是，和记黄埔照旧赶在了临了的技巧点上，通过左券出让的样貌，拿到了逸翠园地块。
订立了地盘左券，和记黄埔原来痛快的是2005年开建，2006年就会实现。
2005年，逸翠园一期终于等来了开盘。
谁也没预料，名堂二期的御翠园，拖了二十年，直到本年才推售入市。
最近十年间，御翠园名堂的谋划想象决策，偶有对外公示并征求见识。
关爱的向阳公共，在反映见识的时候，从来不会藏着掖着，涓滴不留东谈主情。
关于李超东谈主在北京东四环囤地二十多年，他们义愤填膺、入木三分——
“提议收回和记黄埔的地盘开发权，再行进行招拍挂，看重地盘市集公谈，保证政府收益。”
但每一个超东谈主都不是白叫的，虽然也不是每个东谈主都配得上超东谈主的名称。
李嘉诚之是以被称为超东谈主，是因为他所领有的庞杂能量。
从前，也有一些开发商领会了李嘉诚的囤地逻辑，随着他学起了囤地。
可结局继续是政府无偿收回地盘，两手空空，生死相许。
李嘉诚的金句名言学起来浮浅，难的是积存与他相通强盛的影响力。
哪怕是在北京，皇城根下面，李超东谈主依然领有囤地二十多年的能量。
四年前，据说融创诡计收购长和系在内地价值五百亿的地盘名堂，其中就包括御翠园。
可能是价钱没谈拢，又能够确切太烫手，这个收购据说临了没能成真。
孙大圣啃不下的硬骨头，李超东谈主留着我方缓缓啃。
一直拖到本年，终于开盘入市了。
十一弟查了下，旧年七月份，御翠园就一经获得了预售证。
又在手上整整捂盘了一年，才在本年七月份推售。
据说，御翠园在2021年尝试过苦求预售证，诡计卖到12万/平米，但住建部门没给批下来。
旧年的吹风价和预售备案价，长实集团的预期，是能够卖到10万/平米以上。
后果，等了一年又一年，房价存一火涨不上去。
本年，御翠园的开盘价，最低卡在9万/平米露面，却一经卖不动了。
当今，只可打八折，把价钱降到7.5万/平米。
不外，跟每平米七八万的房价比拟，二十多年前，每平米不到1600块钱的地价，简直不错忽略不计。
哪怕是降价抛售，李嘉诚依然赚麻了。
你大爷照旧你大爷房产新闻。