北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“民众”，只用二十年实战教育帮人人答疑解惑。
一
Q:
请教，如果以天安门为中心，那燕郊和昌平南邵的距离是差未几的，齐是50公里傍边。那为什么昌平的房间要3.6万多，而燕郊的才只是是昌平一半1.8万？难说念果然是地铁的原因吗？那如果燕郊的地铁通车了，房价有莫得可能涨到昌平的过程？就算不到现时的3万多，是不是也应该大幅飞腾啊？
A：
1、先讲一句，房产的价值由地段儿决定，这句话齐知说念吧？然而，地段儿的价值偶而由房价来体现，因为屋子是自然具备投资性，是以房价中就可能有泡沫，有炒作的身分，暴涨暴跌的可能性齐有。
那能真实能体现地段儿价值的什么？是“房租”，普宅的房租，因为这是简陋的破钞，简直莫得炒作的可能，真实的反应了市集供需+破钞者对这地段儿的认同过程。
2、那既然您不睬解南邵的房价为什么比燕郊高，那就相比一下双方的房租吧。齐以90平小三居当圭臬吧，南邵一带应该是5/6000块钱，以平均5500经营是每平米每月60块钱。
再看燕郊的，90平小三居几许钱？我还真不太明晰，但一般应该不超2000吧？或者说大多数的房钱在2750块钱以下，每月每平够不上30块钱。那既然房租是够不上南邵的一半，房价也就很难达到一半呗。
是以判断一座城市的楼市的真不二价值，必须看二手房市集，而判断某板块的房产价值，必须看普宅房租，这智力体现出城市、板块与配套的价值。
3、也不光是地铁的原因，这只是其中一个因素。板块价值的组成除了交通以外，还有产业和耕作，这才是影响房价的更垂危因素。
4、燕郊通地铁之后有可能进步房租，但前提得是屋子别再宽敞树立，不然多出的房源又会拉低房钱，那房价如故涨不上去。毕竟决定商品价钱的最垂危因素是“供需干系”。
南邵或昌平老城区隔邻有几许东说念主口和屋子我不知说念，但燕郊是70多万常住东说念主口，屋子40万套傍边，约2东说念主一套房。北京则是2200万常住东说念主口，屋子不到800万套，不到3东说念主一套房。也即是说，燕郊的东说念主均屋子数目远超北京，细则也远超昌平。
再极少，我刚看了一下贝壳，线路燕郊挂牌房源是2.7万套，均价1.3万。而昌平是9563套，均价3.7万。那燕郊是70多万东说念主，昌平可有200多万东说念主，三倍于燕郊，而出售房源却是燕郊的三分之一。这评释什么？只可评释燕郊的屋子如故供应量很大呗，就算通了地铁也不太好快速招引到那么多买房主说念主和租客，偶而能涨多高，涨了也偶而能坚不断。
5、总之房价不是由地铁这单项因素决定的，通了地铁也偶而涨幅多大，盼望值别太高，也别太焦灼。
仅供参考。
二
Q:
请教，我看您著理会中关村也有300以致200多万的学区房，请教这种房的投资性若何？如果我买了之后不占用学位，三年后首先，您瞻望收益率能有几许？
A：
1、这种房不是随时齐有的，得等着出房，一年也出不了几套。
投资性奈何说呢，在入学岑岭期的投资性就很强，过了岑岭期就缩小许多了。而这会儿算是岑岭的尾部，来岁之后即是入学东说念主数的拐点了。之后得看战略，有饱读吹战略还行，莫得的话就风险较大了。
2、主若是这种房的居住体验齐很差，面积也很小，大多数如故带硬伤的。而屋子是用来住的，在上学功能缩小之后，这种房还有什么上风啊？
并且这会儿既然是岑岭期，那学区溢价就很高，基本齐在40%或以上。在风口上的时分能随着升空，以致是劣币结束良币，但风口往日就得看气运了。
3、三年后的收益率，如果大盘保握横盘，那到时分最佳收获有可能不赔，但房钱要少收40%傍边。
或者这样说吧，房价中的基础部分或者率能奴隶大盘，但溢价部分谁也不敢保证，风险较大。是以一般不提议这会儿去炒学区房，通盘炒房客两年前就撤出了，何须在终末的岑岭期接盘呢？赢了未几赚，输了则更惨，简直犯不上的。
仅供参考。
三
Q:
请教，我现时亦然在门头沟的华润住，两居350万，婚房。现时是孩子来岁上学，有必要换房到海淀或西城吗？如果换的话将缩短居住环境，也就买个老破小的两居。并且我自己是西城搬出来的，我小时分的学校很好，但我学习也一般，是以我不太认同学校的作用有多大，关键如故看是不是念书的材料。
然而现时邻近的亲戚共事齐是说学区房和学校鸡娃的事，弄的孩子他妈也跟打鸡血似的要换。另外是我也想换到石景山京源一带，这样能兼顾上学和上班的交通，然而齐说这样换的意旨不大，白花好多钱。
A：
1、是否换到海淀西城只可看家长的宗旨，外东说念主不敢提议。尤其是既然父母照旧有过教育，那就更无用听别东说念主的了。
2、学校的作用只是一部分云尔，是要素之一，如实不起决定作用。打个比喻这就异常于让郭敬明去国度队打篮球，多好的教练齐没用。不外如果遭遇好教练+刻苦查验，那细则比潘长江打的好。
归正学习这事儿是多方的因素，尤其是鸡娃，除了学校的氛围以外，孩子的天分和力争+姆妈的信息和奉陪+爸爸的资金因循，不成偏废才有可能赢得好收获。
3、总之是否换学区房如故我方决定吧，外东说念主不好说什么。京源典型的学区房是融景城，上风是学区溢价低，也即是没缩短几许居住的性价比，在学区房中算相对兼顾的。但这如故看我方的意愿吧。
仅供参考。
四
Q:
请教，我刚过问责任一年，来岁能落户，是以想在来岁年底前买房。但因为北京房价高，而我对居住的品性也相比高，那在家里只可提供只是100万首付的情况下，是不是应该再等几年？
瞻望五年后能再加多至少100万的首付，月供也应该在两万，这样能买到更好的屋子，并且也把金融贷款的资历充分运用了，主若是公积金方面。如果来岁买，我现时看好的板块是望京、朝青和四惠，以350万总价能推选那些小区？
A：
1、对品性的条目高，那如果对地段和配套的条目也高就等几年呗。不然百万首付一般齐只可买在郊区，很难作念到兼顾。
2、五年后能加多百万首付，月供也能到2万，还能落户，这单元可以啊，搞金融的？那这作念两手准备吧，祥和楼市行情和战略，如果莫得明确飞腾的趋势就等几年，有的话就最佳先上车再说。归正收入高，那只须第一次不被甩下，之后就奈何齐不会逾期。
3、推选屋子找当地中介吧，唯有他们能匹厢房源。并且这至少是一年后买房呢，来岁夏天再看房齐不晚。
仅供参考。
五
Q:
请教，之前看您聊过华业玫瑰郡这个小区，为什么这个小区是商品房小区，然而地皮使用年限为50年？您以为现时这个小区均价几许相宜？
A：
1、华业玫瑰郡，八里庄的这个？如果是这个，那即是70年的产权啊，普通的住宅用地，我没外传50年产权的事儿。
2、“商品房”原本是个邋遢的或者念，真谛是可以径直交往云尔，分离于“保险房”和“公房”，那些等需要审核购房者身份且二次交往时需要交纳抽象地价款。
商品房不仅包括普宅，也包含商铺写字楼，以致是地下室和车位，只须能径直过户的房产齐叫商品房。是以民众的商品房倡导只不外是俗称，并不正规。
打个比喻这就异常于“大学生”，其实是包括本科和大专的，只不外东说念主们民风上给分开了，但较真儿的话并不圭臬。
3、均价几许相宜？这莫得圭臬，如果按照运行价钱那应该至少9万多以上，毕竟当年很受追捧。但如果按照公寓类大盘7万多齐不算低，因为这种小区要放在其他板块多数齐走弱了。也即是说这种产物在北京来说不算太受追捧，但东四环外这地段儿相比相宜，撑住了价钱。
现时几许钱我齐不知说念，存在即合理，只若是市集价就齐相宜。让当地中介给算算租售比吧，7/800傍边的齐算合理。
仅供参考。
祥和“章哥说买房”人人号，有房产关联问题可以向我发问。