本报记者陈婷赵毅深圳报谈
岁末岁首，中国国外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海”）拿地势头保抓凶猛。
2025年1月16日，中海以30.65亿元竞得深圳市2025年第一宗出让的住宅用地，溢价率高达70.4%。同日，中海以40.08亿元的底价摘得北京市丰台区西南郊冷库及附近城中村立异样子地块。2024年12月，中海在北京接连拿下两宗百亿地块，如今不到两个月已豪掷超300亿元，而其2024年全年拿地总金额约696.35亿元。
中海科罚层曾公开浮现，公司弥远聚焦主流城市、主流地段、主流居品（以下简称“三个主流”）的盘算策略，这亦然中海的投资理念。中海董事局主席颜开国示意：“尽管房地产供求关系发生了枢纽变化，干预存量市集，但一、二线主流城市依然存在限制巨大的结构性契机。中海聚焦的改善性需求，市集限制依然雄壮，是数万亿元的大市集。”或收获于富有的货量及相对优质的货量结构，中海连年的销售在行业中名列三甲。
尽管中海在一线城市拿地上风显豁，但高溢价拿地带来的去化和本钱压力亦然现实之一。
弥远以来，中海被视为房企“利润王”，但连年这又名称的含金量有所下跌，以致在2022年旁落华润置地（1109.HK），2024年上半年，中海以0.6亿元的微弱差距将名称夺回。
对于中海近期拿地策略及2025年投资预算，有知情东谈主士对《中国盘算报》记者示意，中海一直是坚抓“三个主流”的策略在拿地，2024年在一线城市拿地占比或超70%，“对于2025年投资联系信息可能要到3月份才公开，但最终还要看行情和地块的具体情况而定”。
开年扫货70亿元
2025年，深圳推出年内首宗住宅用地的时间比往年来得更早一些。1月16日，龙岗区龙城街谈G01045-0200宗地奏凯成交，成交价30.65亿元。
把柄公告，上述地块位于深圳市龙岗区大运片区，地皮用途为二类居住用地，地皮面积约2.08万平素米，建筑总面积约10.35万平素米，其中住宅约9.89万平素米，生意1000平素米，其他配套3627平素米，该宗地皮挂牌肇始价17.99亿元。
记者获悉，G01045-0200宗地共招引8家房企报名参与竞拍，经由强烈。
深圳天下资源往返中心官网骄横，上述地块在经过8轮解放报价后，干预限时报价阶段，最终历经238轮，快要一个半小时的血战，由中海以30.65亿元收入囊中，溢价率超70%，是深圳自2024年取消最高地价限价，扩充“价高者得”竞拍规范以来成交宅地溢价率的新高，最终轮廓楼面单价为29611.24元/平素米。
值得预防的是，竞得上述地块今日早些时候，中海在北京以40.08亿元摘得FT00-2404-0005地块，据了解，该地块位于丰台区玉泉营街谈。公告骄横，FT00-2404-0005地块是二类居住用地，设立用大地积约2.74万平素米，建筑限定限制≤69104平素米。由于地块预苦求阶段只好中海一家房企报名，最终由其以底价竞得，成交楼面价约为5.8万元/平素米。
至此，中海在2025年1月16日于北京、深圳两地豪掷约70亿元。事实上，这一势头延续了中海2024年年底的拿地节拍。
2024年12月，中海在深圳拿地相同阅历多轮强烈角逐。彼时，中海和华润置地构成调处体，与另又名竞买东谈主在短短两分钟内叫价多达10余轮，竞拍最终历时约一个半小时，举牌统统295轮，由“中海+华润”调处体以185.12亿元竞得深圳2024年年内第5宗涉宅用地T107-0107，成交楼面价约70388元/平素米，溢价率约46.3%。
除此除外，距离近日摘得的FT00-2404-0005地块不迢遥的北京市丰台区万泉寺地块亦由中海竞得，该地块是北京近3年来出现的首宗未竖立地价上限及销售指引价地块，于2024年12月12日奏凯出让，以底价110.54亿元成交。相同在北京，中海于2024年11月29日以153.32亿元的价钱竞得北京市向阳区组团地块，龙套北京单笔地皮出让金记录，该地块成为总价“地王”，溢价率0.21%。
投资进一步聚焦
中海开年就重仓北京、深圳并非莫得启事。
回溯中海2024年在北京、深圳的销售施展，两地均有个别样子获取热销并孝敬杰出一半的功绩。“这是枢纽信号，即楼市的灵验区域初始聚拢，房企与其到处撒网，不如聚焦要点城市、要点区域，打造高溢价的要点居品，以渔人之利的诱导销售逻辑完成功绩。”广东省城规院住房计策究诘中心首席究诘员李宇嘉示意，中海开年积极拿地，一方面是其要继续补仓、补库存，另一方面是这一轮市集企稳，其中深圳在热度城市中施展最为杰出，中海也念念乘势而上，“中海尝到了扎根要点城市、要点区域、靠单盘杀青功绩的甜头，此次也一样”。
记者预防到，中海在2024年的投资保抓了该公司从2021年以来一贯的“强聚焦一线、强二线城市”策略。
中海科罚层曾示意，公司的投资和销售相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，“这些要点城市的市集容量将踏真是5万亿元控制，而况踏实性比其他城市更强。另外咱们也布局了十来个契机型城市，这些城市的市集容量将踏真是1万亿元控制。公司主力布局的市集约莫有5.5万亿元到6万亿元的市集容量。”与此同期，在地皮投资端坚抓“三个主流”策略也使得中海“即便鄙人行周期也能愈加正经，陈述更优”。
公告骄横，2024年上半年主要受一线城市供地量偏少、优质地皮供应不及的影响，中海在此时候仅购地6宗，总购地金额129亿元，其中一线城市占比67%。彼时，颜开国曾公开示意，2024年下半年将收拢窗口期，效用投资刻度，优中选优，积极补充优质样子。除了关怀公开市集，中海也会积极关怀收并购、城市更新的投资契机。
公告骄横，2024年1—12月，中海收购的地皮累计职权建筑面积约389.5万平素米，累计职权地皮出让金约696.35亿元。其中仅12月份，中海在深圳、西安、北京、天津、长春和杭州共收购6宗地块，职权建筑面积约113.9万平素米，地皮出让金约280.26亿元。
据中指究诘院统计，2024年房企职权拿地金额名次榜中，中海位居第一，且拿地金额比位居第二的保利跨越约100亿元，拿大地积则位居第三，为267万平素米。2024年，中海全口径新增货值约1777亿元，职权新增货值1577亿元，均排名第一。
不外，比较2023年，中海2024年的拿地限制呈下跌趋势。2023年，中海在24个城市获取了43宗地块，总购地金额高达1342.1亿元，新增地皮储备限制约764万平素米。罢休2023年年底，中海领有的地皮储备约3522万平素米，较2022年下跌约20%。与此同期，虽说投资聚焦一线城市，但中海2024年在上海竞得的两宗地块总成交价不及70亿元，且在广州莫得拿地。
利润压力
投资的聚焦效应进一步进步背后，中海对繁多的销售空间也有畅念念。
2024年龄首，中海科罚层曾在功绩发布会上将公司对标锻练发达市集，指出好意思国和英国排名前三的住宅诱导商市集占有率可达到22%—23%水平，“当今国内TOP3的市占率还不到10%。当作龙头公司，中海的市占率还会有很大的进步空间”。
2024年，中海包揽京沪深三城销冠。据中指究诘院统计，2024年，中海在北京、上海、深圳的销售额永诀为426.8亿元、595.9亿元、267.04亿元；在广州的销售额为199.8亿元，位居第三。
据中海方面露馅，2024年，中海系列公司累计合约物业销售金额约3106.91亿元，同比增长0.3%，累计销售面积约1148.65万平素米，同比下跌14%，其中12月份的销售额约402.26亿元，同比增长76.6%，销售面积约130.06万平素米，同比增长32.2%。
“稳中有升”，是中海在2024年龄首给我方定下的销售意见，如今取得0.3%的增长率算及格达成。事实上，中海自2020年以来已联结4年“误期”年度销售意见。2020年，中海的销售意见为4000亿元，已往实验完成3607.2亿元；2021年，中海销售意见是在2020年基础上杀青双位数增长，但实验只录得2.4%的增幅；2022年，中海意见锚定“稳中有进”，已往实验销售额同比下跌约20%，至2948亿元；2023年，中海又定下销售额增长20%的意见，但实验增幅只好5.1%，约为3098亿元。
不外，中海方面亦曾示意：“中海一直不以销售限制为第一意见，咱们愈加追求高质料发展，将价值创造与利润放在更着急的位置，确保量的合理增长与质的灵验进步。”但公司科罚层也坦言：“在市集抓续疏浚的情况下，市集价钱波动如实给各家房企的利润率带来很大困扰，皆有不同进度下跌。”从2021岁首始，中海的毛利率仍是跌破30%，2024年上半年为20.1%。
2024年1—9月，中海收入1095.8亿元，盘算溢利181.8亿元，均较2023年同期有所下滑，其入网划溢利减少约44亿元。罢休2024年6月30日，中海钞票欠债率为56.1%，净假贷比率为38.7%，抓有银行结余及现款1002.4亿元。